一家不足百人，非信托机构、非银行、非上市公司的投资顾问机构，与一家地方民营房地产企业，试图在三个月之内，实现一次“冒进”的“创新”——成就中国首只工业地产产权式REITs。
它一度离成功很近，曾被铺天盖地的媒体誉为“中国首支工业地产产权式REITs”、获得“监管部门默许”，。然而，“快鹿产权式REITs”，从发售到搁浅仅一天半时间。嘉富诚与上海快鹿，演绎了中国房地产金融创新历史上最富戏剧性的一幕。
过去的一个月中，记者遍访上海快鹿、北京嘉富诚、镇江市委、镇江新区管委会、银监会、投资者、媒体、律师等多方人士，探求快鹿产权式REITs搁浅的真相。得出答案如下：急功近利的产品缺陷、生不逢时的行业大势、过于自信的高调运作、相关部门暧昧而从不肯明确的表态……
种种表象之下，这一曾被很多人津津乐道的“创新”，是否先天就已在试图模糊私募与公募之间的界限？是否就已有意淡忘众多投资者所面临的风险？
一次“全新”的融资尝试，遭遇中途夭折，是扼杀创新还是规范市场？
快鹿“产权式REITS”之殇
2007年4月2日，镇江市中山东路45号，一间普通的沿街商铺，“快鹿产业港产权式REITs发售中心”的招牌依旧崭新，却大门紧闭，清冷异常。
半个月前的3月18日，这里是镇江市最吸引眼球的地方——“快鹿产权式REITs首发仪式”喧闹异常：蜂拥而至的投资者使得这里门庭若市，仅一天半时间，有约1700万资金从镇江市各家银行汇至“快鹿产权式REITs”开户行——镇江市商业银行。
从繁华到冷清，只用了一天半时间。3月20日，上海快鹿集团董事局主席施建祥正欲接受凤凰卫视专访，大谈“快鹿产权式REITs”的创新理念之际，接到了当地政府主管领导要求即刻停止出售“快鹿产权式REITs”的通知。
之后，1700多万元的募集资金，亦被悉数退还给投资者。
仓促的“国产REITs”？
“快鹿产权式REITs”，似乎是一次“仓促”的创新
退股进行的并不顺利，许多投资者不能理解这一反复。“说退了就退了？这不是折腾人吗？”面对投资者的诘问，“快鹿产权式REITs”的方案设计者--北京嘉富诚国际资本有限公司总裁穆健玮表现的愤怒而无奈：“这是保守、封闭，扼杀了一次伟大的金融创新。”
位于镇江大港新区东郊的快鹿产业港，由上海快鹿投资集团于2003年开始投资建设，总面积达9平方公里。计划招商引资近50亿元，规划建设成为集合厂房、写字楼、酒店、住宅的“新城”。截至今年，快鹿产业港首期开发建设的1314亩土地的招商已经完成，入住企业18家。二期1200亩的招商工作开始。
按照上海快鹿投资集团有限公司（以下称“快鹿”）与嘉富诚国际资本有限公司（以下简称“嘉富诚”）的合作方案。快鹿和嘉富诚对快鹿产业港2.1平方公里工业地产，共同建立一个规模20亿元人民币的资产包。其中，“快鹿”拿出15万平方米优质租赁型厂房，实施“产权式REITs”打包。回报主要锁定快鹿产业港一期“民营经济示范园”中18家企业的租赁受益，募集所得全部用于快鹿产业港滚动建设。
第一步的部署为，将快鹿产业港一期标准化厂房建设规划面积5万平方米的整体股权和产权一一对应，划分为若干产权单位。按每平方米为一个产权单位划分，1万元5个产权单位的价格发售，限制于每份100万元以下认购额，发售对象仅限镇江市民。投资年限分1年、2年、3年，回报率在7.2%-9.18%之间。投资者可选择按月支付回报或选择一年期、二年期、三年期收益一次拿到手。
按照嘉富诚为快鹿设计的产权式REITs规划，快鹿把15万平方米的物业实施抵押，原本租售厂房的快鹿的售楼部，直接售卖产权式REITs。2007年3月18日正式发售第一期，首期发售1亿元。
此次合作，从双方签署合作协议，到筹备发售，一共用时3个月。也就是说，嘉富诚仅仅用了不到3个月的时间完成了对上海快鹿集团的尽职调查、资产评估、法律架构、资产管理设置、财务安排等一系列例行程序。
据称，嘉富诚曾经有过一个具体的产品发布会计划，向镇江市政府和媒体详细说明快鹿产权式REITs的详尽方案。后来由于“赶时间”等种种原因，发布会并未如期举行。
“小问题”还是“大问题”
创新与违规一墙之隔，快鹿产权式REITs进行了一场明显的赌博游戏
3月18日，快鹿产权式REITs发售仪式启动。1700万资金在一天半之内，从镇江各处源源不断地流向快鹿集团设在镇江市商业银行的帐户。这一资金的异常动向，引起了当地交通银行的强烈反应。随后，镇江市交通银行向镇江市委反映：快鹿产业港在该行有一笔数千万的贷款，抵押物是快鹿产业港约一百亩的土地使用证。
这一百亩的土地证是否是15万平方米的抵押物业土地证的一部分？如果是，快鹿就是将快鹿产业港产权做了两次抵押融资，相当于“一女二嫁”。而无论是无意还是故意对投资者隐瞒此事，其违规责任都十分严重。
在调查中，当事各方都对此三缄其口。如此严重的财务问题何以在尽职调查的财务清算中未被发现？
4月3日，面对质疑，穆健伟尴尬地表示：“这个问题当时没有引起我们足够的重视。”然而，据内部人士透露，在前期财务调查中，嘉富诚就土地证抵押一事曾要求过快鹿方面进行清帐，而快鹿产业港管委会的负责人认为，以快鹿在镇江当地的影响力和政府公关能力，此事无关紧要。
没有引起重视的“小问题”还有：截止3月18日发售当天，快鹿产业港打包成产权单位出售的5万平方米土地中，已完成工程建设的不过1.5万平方米，剩余的3.5万平方米，对外的承诺是：“保证在5月31日前完成工程交付验收和投入使用”。
面向成千上万小额投资者的快鹿产权式REITs，显然远远已经超出信托法“单个集合资金信托计划的自然人人数不得超过50人”的规定，走向了“公募”：在发售之前，嘉富诚广发邀请媒体进行宣传报道；在首发式前一周，发售方在当地媒体进行了广告推广；发售现场也出现了抽奖等“促销”内容。非银行、非信托、非上市公司的嘉富诚和快鹿都不具备进行公募的企业资质，发行方“快鹿产业港产业投资有限公司”作为快鹿的子公司，亦不具备作为独立第三方发行主体的资质。
此外，快鹿产权式REITs在信息披露上瑕疵众多。发售前当事方发放的“《快鹿产权式REITs推介书》”，不像一份内容严谨的招募书，而像是一份广告宣传册，号称具备双倍担保，但在招募书中，不仅没有列明具体的担保抵押明细，也未说明日后的信息披露规则等法定内容。发售当日，投资者被要求只能当场阅读买卖合同、委托经营合同等文件，不能带走和复印。记者要求看合同的要求，也被工作人员拒绝，理由是“领导不许”。
事后，穆健伟用“千里之堤毁于蝼蚁”来形容此次挫败。然而，从上述“没有引起足够重视”的小问题中，不难看出嘉富诚的“赌博”心态：赌快鹿在镇江的政府影响力；赌交通银行的疏忽；赌快鹿产权式REITs发售侥幸过关；赌REITs政策的突破。
利益驱动显然是当事方放手开赌的唯一原因：“快鹿产权式REITs”的购买门槛之低令人吒舌：1万元的发售单位，投资者资质基本无需审核，承诺的回报率却高达7.2%-9.18%，是银行存款收益的3倍，比信托回报率高近三个百分点，相当于将存款以高于8%的利率存在快鹿。如此“利惑”是镇江市市民争先恐后购买的原因。快鹿不但能因此实现快速融资，拥有了一家1亿元的银行，而且 3年后，连本带利偿还投资者，快鹿产业港所有的物业都将成为自己的不动产。
然而，这却是对快鹿产业港运营能力、资金周转能力的巨大考验。倘若一旦出现问题，快鹿如何保障投资者的本金和回报？根据嘉富诚日后给出的说明，上海快鹿投资（集团）有限公司以其资产提供全部质押并承担连带保证责任，由北京融正信用担保公司提供全程担保，一旦镇江快鹿产业港投资有限公司不能按期履约，由上海快鹿投资集团有限公司承担先行偿付责任，万一快鹿集团不能按期履约，融正信用担保公司依法履行连带责任保证，直至拍卖债务人的全部质押股权资产，无条件返还客户本金和权益。
然而，根据内部人士的透露，在对快鹿进行尽职调查后，资产达20亿的快鹿，此次适于抵押的净值资产不过6亿元。记者试图联络其评估机构“北京中泰华恒资产评估有限公司”、担保机构“北京融正信用担保公司”未果，评估、担保风险无法考量。
对于REITs这种产品来说，如何防范可能引发的公众集资风险，本就是监管层最头痛的问题。而上述的这些所谓的“小问题”，无一不在验证着快鹿产权式REITs发行方对风险或有意或无意地忽视，而这些风险，恰恰不为普通投资者察觉。
高调，曾是武器
仓促、粗糙的产权式REITs，被高调放大在监管部门面前
为了快鹿产权式REITs的顺利发行，嘉富诚和快鹿想出了一些另类的办法，这些办法，回过头来看，更像是一种公共策划。
2007年2月10日，在嘉富诚和快鹿的组织下，“2007中国镇江（新区）投资发展及金融创新高峰论坛”在镇江召开，镇江市委常委、常务副市长江里程，中国银监会业务创新监管协作部主任李伏安、建设部政策法规研究中心副主任秦虹、国务院发展中心金融所副所长巴曙松、中国证监会研究中心研究员王欧、上海证券交易所研究中心高级研究员陆一等官员学者出席并讲话。
此后，媒体的报道有了现实的抓手，多家主流媒体的报道标题均为“监管部门默许镇江产权式REITs试点”、“国内首个产权式REITs落户镇江”，一时间全国轰动。在媒体的声音中，监管部门似乎一致认可了“产权式REITs”是一个“自下而上”，实现房地产金融创新的可行之路，默认“逐步规范和积极引导”。
快鹿产权式REITs被搁浅后，参会各方都极力表示，“2007中国镇江（新区）投资发展及金融创新高峰论坛”是属于学术性质的研讨会议，不代表任何立场和意见。出席各方也未在会议上有任何明确表态。曾主持该会议的镇江新区工委副书记、组织人事部部长王祥义，事后直言：“领导的出席不代表任何意义。”
根据王祥义的说法，嘉富诚和快鹿并未就快鹿产权式REITs的具体方案呈送相关部门，政府完全“不知情”。政府部门的说法，并不能完全得到认可。有消息称，此前快鹿和嘉富诚就快鹿产权式REEITs的具体方案和镇江市委、镇江新区工委会相关负责人做过书面请示回报，并得到鼓励创新、做好试点工作的明确指示。
如果此说法真实存在，那么当地政府显然事前事后的态度截然相反，这其中的原因难以探究。唯一可以肯定的是，嘉富诚和快鹿的高调使得本来就粗糙的快鹿产权式REITs风险被一一放大。