最近一段时间以来，关于房价的问题在媒体上已经成了热点话题。大概是两年前，由国际国内炒家和地产商联手哄抬的结果，上海商品房价格疯长，此事引起了中央和上海市政府的重视，上海政府随即采取了一些平抑房价的政策，房价好像也应声降了不少，但实际房价还是高得使一般百姓难以承受。接下来房价上涨好像是传染病似的，从上海传到了北京、杭州、广州和深圳等大城市。为抑制和稳定房价，2005年4月七部委联合下发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，八条措施涵盖了住房供应结构、土地供应、税收征管、信贷及风险管理、住房标准、经济适用房建设、市场秩序管理和信息披露制度，面面俱到，应该是很有杀伤力的，但从各地反映的情况看，依然是起起落落，可总的趋势仍是涨声一片。
房价的持续过高，已经不仅是经济问题，从某种意义上已经成为了一个社会问题。深圳高昂的房价已经使得广大普通收入水平的人很难在市区内买得起合适的住房，也使很多人感到自己成了“房奴”。五一节前，深圳市政府出台了《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》，同中央部委的文件一样也是八条举措，大小并举，内容涉及土地供给、土地合同执行、政策性住房套型面积、定期公布全市商品房销售信息、推广商品房竣工验收后才可销售、违法建筑查处、抑制投机性购房贷款、严惩不实销售行为。由于刚刚出台，暂时还看不出效果。
从全国情况来看，房地产领域的问题尚未根本解决，大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理的矛盾仍然很突出，房地产市场秩序比较混乱。5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，再出重拳，提出六项有针对性的措施：（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通住房、经济适用房和廉租房。（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求增长。（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。（五）加快城镇廉租房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。（六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
比较八部委、深圳市和国务院常务会议关于房地产市场调控的措施，可以看出，这些措施有的是针对政府，有的是针对开发商，多数强调的是调控和监管，当然还有一些很技术的措施，虽然程度和深度在不断加强，但仍有些头疼医头，脚疼医脚的味道，有的措施还不问青红皂白把富人和穷人都一网打尽。
房地产肯定是具有投资性商品，也是一些城市经济GDP发展的动力。在缺乏具有国家大法层面的刚性法规情况下，各地政府执行国家调控政策的积极性也不高，开发商自然也不会自我约束，学习雷锋为人民服务。这种上有政策下有对策，国家调控政策在各地落实中大打折扣，或见效甚微的情况经常出现，因此对此次“国六条”的所能产生的效果，专家有质疑，广大百姓似乎也没报太大希望。
现在的中国是一个相当开放的大市场，任何有利可图的行业都有大量资金流入，这就产生了所谓温州炒房团、山西炒房团，甚至还有国际资本来中国炒房。资本需要找出路，当今社会可供选择的投资领域有限，而房地产业目前看起来钱景无限，风险好像也不大，自然会令各种资本蜂拥而入。现在的炒房活动渗透到了从别墅、高档住宅、中档住宅，乃至抵挡住宅各个层次，中低收入者、有一定能力的初次置业者、二次置业者、富有者和纯粹的炒房投资者全部在一个锅里争食，其结果只能是那些有财力的富有者、炒房者和开发商的共同努力下把房价推得节节高升，而那些钱袋羞涩的中低收入者只剩下望洋兴叹的份。
任何投资行为都要有一定的限度，不仅是金融、股票投资，房地产更应受到限制，因为它与千千万万的百姓生活息息相关，任其自由发展将会引发社会问题，因此控制房地产过热的投资行为对于房地产的健康发展是有利的，但调控能否取得效果，受调控的对象是否进行调控及调控的执行情况如何检验，还缺乏后续配套的措施。国家部委的一些文件和会议的一些决定往往不具备法律的权威，指望靠这些文件和会议决定来解决一些行业带有结构性和普遍性难题似乎是靠不住的。
房价高企，开发商肯定是有不可推卸的责任，但棍子也不能全部打在开发商的身上。按照国内房地产开发的程序，开发商也是按照从政府主管部门拿到的用地规划许可证进行建设的，用地性质和建设规模，以及相关的配套设施全是主管部门定的，从这个角度讲，开发商只是一个住房规划的执行者，而不是始作俑者。那就是说我们的有关主管部门在房价问题上是负有责任的。多数情况下，除了少量特定的经济适用房等政策性用地，我们用于居住用地的规划许可证规定了用地面积、性质、容积率，还有相应的配套设施，但却没有对房型、户型限制等有关住宅政策导向方面的规定。房型、户型等完全是开发商依据自己对市场的判断而定的，没有任何关于中低收入者住房问题的考虑，其结果就是所有按照主管部门要求建设的住房最后都成了开发商赚取利润的筹码，照此看来，房价问题完全责怪开发商确实有失公允。但规划能担起全部的责任吗？从理论讲，如果没有确定的住房政策，那这个责任确实要算在规划的头上，谁让你是龙头，统筹和主导哪？！但制定住房政策好像又不是规划局职能范围内的事，规划局也确实冤枉。
大众的住房问题，特别是中低收入者的居住问题，不能指望靠市场化的房地产来解决全部问题，似乎已成为了社会很多人士的共识。有位性情率直的开发商就曾公开宣称他开发的房子就是为有钱人盖的。开发商的利益与百姓的住房需求和消费能力是有矛盾的，希望他们少赚点钱，主动替中低收入者解决住房问题，颇有些与虎谋皮的味道。政府有责任，也有资源为中低收入者解决住房问题，但居者有其屋并不意味着所有中低收入者都去买房，这应该有一个系统的政策和措施，让中低收入者可以有享受到政府主导建设的福利房、微利房或廉租房的选择，或是享受住房补贴到市场上去选择合适的住房。中高收入者及投资者当然可以直接到房地产市场上去进行选择。从国外的经验看，即便是市场经济高度发达的国家，也都颁布了住宅法及相应法规，以保障低收入人群的居住权利，也没有把解决低收入人群居住问题全部推向市场。
从深圳在住房方面的实践来看，曾经有过《深圳经济特区居屋发展纲要》、《深圳经济特区住房制度改革方案》和《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》等若干文件，建立了一套有福利房、微利房、政府廉租房和商品房的住房体系。《深圳经济特区居屋发展纲要》是一个国内少有的关于一个城市住房发展问题的纲领性文件。在这个文件中提出了新建住房要坚持小型、合理、实用、多类型的原则，并提出了发展目标供求模式，更为难得的是提出了几种建房指标的比例关系，如提出在新建住宅中福利房和商品房各占30%，微利商品房占40%，还根据当时的情况，制定了单元式住房与单身住房的比例、高层与多层的关系及住房的面积标准。可以很清楚地看出在政府提出的住宅发展纲要中，福利房和微利商品房建设的比例占到了70%，与新近国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即“十五细则”的要求不谋而合。
在此体系的指导下，深圳市政府建设了鹿丹村、木头笼、园岭、通心岭、黄木岗、梅林一村等福利、微利房，还有一些安置区等，加上迅速成长的深圳房地产和自发建设的大量城中村住宅，这样一种城市住房结构和体系，直到这拨全国性房价浪潮掀起之前，大体上可以说比较成功地满足了全市机关事业单位工作人员、国有企业干部职工的住房需求和本市或外来中高收入者、港台人士的住房需求，及全市约一半左右外来打工者的居住问题。
那么，为什么深圳现在的房价也成了问题呢？我认为主要还是历来执行的住房政策逐渐淡化和退出，住房问题越来越倾向于靠房地产市场来解决所致。近几年来深圳房地产迅猛发展，商品房楼盘遍布全市各个角落，房地产销售广告在主要报纸媒体上铺天盖地，却极少有福利和微利房的消息，商品房与福利微利房建设的比例严重倒挂，虽没有正式的数据可参考，但绝对是已占到居统治性的地位。非正规的说法是，塘朗山边的福利房是最后一批，只解决到2002年为止在编的一些机关事业单位工作人员的住房问题，以后来的没戏了。我不知道这种说法的准确性如何，但确实是把一大批2002年以后进入机关事业单位的工作人员的住房问题推向了市场，如果是按前几年深圳房地产的正常情况看，问题好像也不那么突出，很多人好像也习惯了在房地产市场买房了。谁料想最近一段时间房地产市场风生水起，房价如发高烧一样节节高升，这批人的住房突然变得有些可望而不可及，因为他们的收入还是和几年前差不多，甚至还略有下降，而房价却陡升了许多，买一套不大的住房也几乎要掏空他们的积蓄及未来很长一段时间的收入，他们感觉自己变成了“房奴”，他们坐不住了，要起来为自己的利益呼吁一番，这些人的能量和活动能力是很强的，他们振臂一呼，引出了不小的动静。在城市化浪潮高涨的今天，各阶层人士都云集于各大中城市，除了那些真正的大款和有钱人之外，大概都有了和那些没有了福利房可分的机关干部和事业单位工作人员一样的住房危机。
“国六条”出台不久，五月底接踵而出的“十五细则”的政策导向更注重调整房地产结构，更为可喜的是提出要加快城镇廉租住房制度建设和规范发展经济适用房，进一步完善经济适用房制度。有关部门也许已经意识到，政策调控也许可以解决房地产运行过程中的一些具体问题，但却不能解决由于政府失位而造成的根本性的结构问题，这就是说一定要有一个住房政策，一个长期的、系统性的全国及地方性的关于解决中低收入人群的居住问题的住房政策或法规。“十五细则”仍没有提出要建立国家住房政策和大法，而仅仅是要求各地在2006年底建立廉租房制度、完善经济适用房建设和管理及建立房地产二级市场，还是没逃出前面说到的“国八条”、“国六条”的框框，那么其效果，大概也会和前面的“条条”一样，让各地政府紧急应景一番也就不了了之了。
在我国，在国家政策层面，我们只有一个2004年出台的《经济适用房管理办法》，它只针对中低收入者的住房问题，可以看作是一个带有住房政策意味的、不完全的住房政策。经济适用房在运作中出现了很多制定者不想看到的怪现象，如经济适用房面积越做越大，需要的人买不到，能买到的人却是开着宝马奔驰的有钱人等，还有就是经济适用房在取得房屋所有权和土地使用证一年后，可以按市场价格出售，这种规定是有问题的。有专家指出，如果经济适用房要出售，那应该只能出售给政府，当然价格可以有利于出售者。让政府手中永远拥有经济使用房的资源，为城市不断产生的中低收入者解决住房问题。反之，从理论上讲，所有的经济适用房都可以变为商品房，政府就要不断地批新的经济适用房用地，经济适用房的总量只能维持在一个比较少的水平上，不能积累和增长，而需求是不断增长的，政府就会陷于永远的被动局面。但无论如何这个办法也还是一般大众能够期望的福音，应该继续存在下去，还应该不断地修改完善。作为一个国家或城市的住房政策，还应该包含从高端到低端各种类型的住房，即从别墅、联排住宅、大户型豪宅、一般商品房、经济适用房、公寓宿舍、廉租房到城中村及农村住宅等一系列住房的相应政策。我认为国家应该以此办法为基础，认真研究，依据我国城市人口的结构特点、城市土地资源、住房建设可持续发展等需求，制定出全面的、具有国家法规性质的住房政策，要走到市场的前面，要高瞻远瞩，不能被市场牵着鼻子。运行过程的调控是需要的，但更为紧迫和不可缺少的是更为稳定的国策。
（李明）
