随着各地政府紧锣密鼓地制定落实“国十五条”的实施细则，由高房价引起的波澜似乎已逐渐平息，很多开发商开始为自己面临规划调整的楼盘叫苦不迭，有关管理部门也在为如何处理新政与已做出的行政许可之间的矛盾伤着脑筋。虽有眼前的烦恼，远虑的深谋已在构想，深圳市政府《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（深府[2006]98号）中已经有了对住房政策的考虑，通知中要求市发改、规划、国土房产和人民银行等部门全面开展我市住宅与房地产业持续健康发展的重大战略、策略研究；研究制定全市住房发展战略。本人在《房价、规划和住房政策刍议》一文中，主要是呼吁要制定住房政策，眼见呼吁的东西已有变为现实的可能，促使本人对住房政策问题又做了些深入的考量。
关于住房政策的内容，经过对“国十五条”认真研究，我认为“国十五条”中很多内容是可以上升为国策的。首先，两个70%，即中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租房的土地供应总量不能低于70%，还有就是凡新审批、新开工的商品住房建设，套型在90平方米以下的住房（含经济适用房）必须达到开发建设总量的70%，我个人认为这个规定是比较理性和比较符合我国国情的，应该长期执行。这也许会引起沿海和一些比较发达城市居民的不满，因为会拖延他们中的很多人住大房的梦想，增加实现梦想的成本，但放眼全国，比较全球，道理还是不言自明的。我们的国情是地少人多，随着城市化水平还在不断提高，还将有越来越多的农村人口涌入城市，人与土地资源关系十分紧张；我国又是全球最大的发展中国家，人均产值、收入和占有的资源都远远低于发达国家，也低于很多发展中国家，这决定了我国在今后很长一段时期内都必须执行一种适度的、理性的、甚至在有些人看起来是偏紧缩的居屋政策，少数城市那被开发商煽呼得似乎人人皆怀有憧憬的大众豪宅梦肯定是不合国情的。
据一些统计资料反映，一些与我国国情相似的地少人多的国家和地区，如日本人均居住面积约28平方米，香港25平方米，新加坡30平方米，在新加坡，中产阶级住房一般为70-90平方米，在日本和香港，100平方米的住宅已算得上是豪宅了，但上述国家和地区的国民收入都远远高于我国。我国目前人均居住面积也已达到26平方米左右，“国十五条”中低价位住宅90平方米的规定已经接近上述国家地区中产和准豪宅的标准，在我国国民收入达到或接近上述国家和地区之前，这一规定应该是合情合理的。而要达到国民收入接近上述国家和地区，应该不是一个“十一五”近期规划期间能达到的，应该需要几个甚至更多个五年计划才能达到，因此，要有一种长久执行这一标准的政策准备。
从空间规划上来看，不论新住房国策是否会出台， 随着“国十五条”的具体落实，未来很长一个时期内，新增的居住用地将会主要用于解决两个70%的落实，中低价位、中小套型普通商品住房仍将是今后住宅建设的主流。结合我市的实际，会发现这与我市城市总体规划（1996—2010）中关于居住用地规划提出的目标有一些出入。总体规划提出的目标是“住宅建设适应从小康型向富裕型和生态型过渡的居住标准和居住环境要求”，生态型的要求肯定是合乎未来发展潮流的，但富裕型的概念就不那么清晰，大多数人很自然地会认为富裕型与大户型是有很大关系的，这样的导向看来是有必要进行一番修正。
另外，“国十五条”中关于加快城镇廉租住房制度的建设和规范发展经济适用住房的内容，也应该作为住房国策的重要内容而大大加强和完善。廉租房和经济适用房的建设关乎社会福祉、稳定和公义，是政府不可推卸的职责，经济适用房制度虽然在建设和执行中出现了这样或那样的问题，但仍被证明是不可或缺的，不能因为存在问题就把婴儿与洗澡水一同倒掉。政府要做的就是要严格控制受众群体，严格控制套型，让真正需要者能得到经济适用房，在当今咨询发达、技术手段先进的今天应该不是很难做到的事情。
原经济适用房制度在执行中之所以会出现很多问题，我认为是其中的一些规定存在不确定性有关系，最关键的就是受众的不确定性。《经济适用住房管理办法》规定“有当地城镇户口或市、县人民政府确定的供应对象；无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准”，具备其中一个条件，即可申请经济适用房。很显然这样的条件设置是很模糊和宽泛的，在改革开放、人员流动十分活跃、城市社会公信体系很不健全的今天，很容易让有权势者和投机分子钻空子，特别是有关“住房面积”和“家庭收入”的规定。
深圳相当于经济适用房的福利微利房的建设和执行没有跑调，情况比较良好，其根本原因我认为就是受众明确。《深圳经济特区住房制度改革方案》规定的改革范围就是党政机关和事业单位，这包括了党政机关的公务员、事业单位的工作人员、教师和医生等，他们的工作是为公众提供服务，他们都是工薪阶层，在社会上也是属于中低收入者，如此明确的受众群体，让那些想投机的人很难有空子可钻（当然在现实中还是有少数人利用权力占有了多套福利房，但其数量毕竟还是极少数，绝大多数符合条件的人都得到了相应的福利住房），深圳住房与房地产市场一直比较平稳健康，福利微利房制度比较公正合理的执行应该说功不可没。
本人认为，原经济适用房制度中最应改革的就是“经济适用房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售”。就是这个 “可按市场价出售”引发出有权、有关系者的寻租动机，如果规定经济适用房不能上市将会杜绝寻租者的生财之道。经济适用住房不进入市场，原居住者在购买商品房后，经济适用住房只能出售给政府，就可让政府手中永远拥有经济使用房的资源，为城市不断产生的中低收入者解决住房问题。反之，从理论上讲，所有的经济适用房都可以变为商品房，政府就要不断地批新的经济适用房用地，经济适用房的总量只能维持在一个比较少的水平上，不能积累和增长，而需求是永远存在和不断增长的，政府永远陷于被动的局面。
对于城市廉租房制度的建立，“国十五条”要求各地政府根据本市的特点及发展趋势对于建设的地点，建设量及租住价格做出相应的规定。深圳特区曾建设过莲花岛、又一村等廉租房，后来大部分都拆除了，大量的城中村民房承担了廉租房的角色，解决了全市约一半外来人口的居住问题。对于深圳这种特殊的情况来讲，廉租房的建设，特别是在特区内，似乎应主要以城中村改造的途径来解决。因为，首先特区内可建设土地以相当有限，几无可能用来建设廉租房；其二特区内还存在70多处城中村，占地有十几平方公里（全市范围占地有约90平方公里），站在深圳任何一个地方，大概每1000米就能找到一个城中村，城中村均衡分布于城市中，对于降低城市营成本来说是大好事，有位专家曾经说过这些城中村的均衡分布是上帝都规划不出来的。目前《深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要》已经出台，改造计划也在按部就班地实施，天时地利都已具备，不在城中村改造中解决廉租房，难道还能有什么更好的选择吗？
另外，对于两个70%和两个70%之外的住宅用地政策，也应有一个长远、科学的考虑，这应该也是住房国策中一个不可缺少的和有影响力的部分，简单说就是系统的土地政策的问题。在前一时期，很多城市把房地产作为支柱产业，靠出卖土地获取城市建设资金，进而拉动城市GDP增长，在没有明确住房政策导向的情况下，实际上是把解决所有人的住房问题全部推向了市场，其结果是所有类型的房价都高涨。客观来讲，豪宅、别墅价高，一般百姓不会有什么意见，但在目前各类住宅地价没有区分的情况下，土地资源利用的效率和公平性就出现了问题。住房问题有两个方面，一是民生问题，即让中低收入者有房可住；另一个是住宅的市场问题。对于解决民生问题的住房用地，从政策角度来讲，其地价应就低，或减免。不加区分一律拍卖，表面上是增加了政府地价的收入，但客观上却为房价的高涨提供了条件；对于豪宅别墅等项目的用地，地价就应该高，因为它们占用了更多的土地资源，高地价政策应主要针对一部分住宅。新加坡的经验是对于富人建房收很高的土地出让金，建成后每年还要收较高的物业税，这是值得我们借鉴的。对于那些想从地价收入获得城市建设资金的城市，其来源应主要来自豪宅和别墅用地。以深圳每年建设约1000多万平方米各类住宅来计算，30%的就可有约300万平方米的大面积豪宅和别墅，以平均楼面地价3000元计算，就可获得地价90亿元。要知道2000年前后，全市每年土地出让金收入最好也就是100元亿左右，如果以“香蜜湖一号”项目楼面地价7000多元计算，还可增加很多。当然，对于豪宅的细分也应该加以研究，用以确定拍卖地价的底价。“国十五条”中“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”应该被理解为是应急性的规定，长远看，在有明确国家住房政策和土地政策的指导下，还是要开展建设的，因为这也是市场的需求。
另外，对于两个70%和两个70%之外的住宅用地政策，也应有一个长远、科学的考虑，这应该也是住房国策中一个不可缺少的和有影响力的部分，简单说就是系统的土地政策的问题。在前一时期，很多城市把房地产作为支柱产业，靠出卖土地获取城市建设资金，进而拉动城市GDP增长，在没有明确住房政策导向的情况下，实际上是把解决所有人的住房问题全部推向了市场，其结果是所有类型的房价都高涨。客观来讲，豪宅、别墅价高，一般百姓不会有什么意见，但在目前各类住宅地价没有区分的情况下，土地资源利用的效率和公平性就出现了问题。住房问题有两个方面，一是民生问题，即让中低收入者有房可住；另一个是住宅的市场问题。对于解决民生问题的住房用地，从政策角度来讲，其地价应就低，或减免。不加区分一律拍卖，表面上是增加了政府地价的收入，但客观上却为房价的高涨提供了条件；对于豪宅别墅等项目的用地，地价就应该高，因为它们占用了更多的土地资源，高地价政策应主要针对一部分住宅。新加坡的经验是对于富人建房收很高的土地出让金，建成后每年还要收较高的物业税，这是值得我们借鉴的。对于那些想从地价收入获得城市建设资金的城市，其来源应主要来自豪宅和别墅用地。以深圳每年建设约1000多万平方米各类住宅来计算，30%的就可有约300万平方米的大面积豪宅和别墅，以平均楼面地价3000元计算，就可获得地价90亿元。要知道2000年前后，全市每年土地出让金收入最好也就是100元亿左右，如果以“香蜜湖一号”项目楼面地价7000多元计算，还可增加很多。当然，对于豪宅的细分也应该加以研究，用以确定拍卖地价的底价。“国十五条”中“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应”应该被理解为是应急性的规定，长远看，在有明确国家住房政策和土地政策的指导下，还是要开展建设的，因为这也是市场的需求。
（李明）
