作者：王晓伟
在上市半年之后，新晋港股地产公司远洋地产(企业专区,旗下楼盘)控股有限公司(远洋地产，3377.HK)给投资者呈上了一份令人幸喜的成绩单。
3月27日，这家北京最大的地产商公告了2007年的业绩，全年营业额为57.5亿元，较2006年增长55.0%，净利润为17.2亿元，同比增长201.8%。
远洋地产总裁李明说：“我很高兴2007年公司的表现如此优秀，纯利润同比增长超过200%更是超越了上市时的预测。”
针对投资者在业绩发布会上提出的关于今年地产走势的问题，李明表示, 宏观调控对不同省市的楼市影响各异，不能一概而论。
他表示，政策面的调整对远洋地产的影响较小，因为远洋地产旗下主要的销售项目所处的环渤海地区的表现会持续平稳, 甚至由于项目的竞争力，具有一定的提升空间。
值得注意的是，年报显示，远洋地产去年完成预售面积约34万平方米，预售收入61.7亿元，其中超过40亿元将体现在今年的业绩中。
稳健发展
这是在去年9月28日成为公众公司之后，远洋地产交出的第一份业绩单。
根据年报，远洋地产的总资产为377.7亿元，同比增长124.8%。竣工面积约98.5万平方米，同比增长25.5%，营业额为57.5亿元，较2006年增长55.0%，纯利润达到17.2亿元，同比增长201.8%。
“远洋地产的营业额增长主要来自于北京和天津项目的贡献。其中远洋山水 (论坛 像册 户型 样板间 视频)(北京)、远洋天地(天津)及远洋自然 (论坛 像册 户型 样板间 视频)(北京)三个项目的销售收入合计约45.9亿元，分别占整体物业发展投资收入的44%、22%和18%。”中银国际地产分析师田世欣指出。
不仅仅业绩规模表现不错，远洋地产的业绩质量也在增长，毛利率也由2006年的29.4%，上升到33.2%。
更难得的是，由于去年9月的上市及此后10月发行可转换债券融资，远洋地产的净负债率由2006年的 51.8%大幅下降至14.3%。截至报告期末，远洋地产现金及现金等价物总额达到84.7 亿元。
虽然有强大资金的支撑，但远洋地产依然选择了稳健的发展策略。“去年已经完成预售约34万平方米面积，今年计划竣工约140万平方米。至于土地储备，则会以每年约300万～500万平方米速度增加。”李明表示。
据了解，去年，远洋地产新购得土地的规划建筑面积约为468万平方米，主要处于经济迅速发展的环渤海地区北京、天津、大连和沈阳，及其他高增长地区如杭州和中山等地。
截至2007年12月31日，远洋地产共拥有1020万平方米土地储备，其中75%位于环渤海地区(24%位于北京)，7.5%位于长江三角洲，17.5%位于珠江三角洲。
“处于交通便利的黄金地段的土地储备，可满足未来3到4年的开发需要，并带来稳定的回报。”李明指出。
“新会计准则和房价上涨”之利
在远洋地产高额的净利润增幅的解读中，新实行的新会计准则的推力不容小觑。
田世欣分析指出，远洋地产净利润同比增长201.8%，大大高于上市招股说明书中的承诺，主要得益于投资物业的重估盈余增加。一旦剔除投资物业的重估盈余，净利润实际较市场预期低约5%。
据了解，远洋地产旗下远洋大厦 (论坛 像册 户型 样板间)(北京)的评估增值为0.53亿元，远洋国际中心 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2)A座(北京)的增值额为3.65亿元。两项物业合计增值4.18亿元。
不过，这并不是远洋地产此次净利润增幅位居前列的全部。李明指出，剔除上市所得利息收入及物业增值收入之外，远洋地产的核心业务盈利达到14.7亿元。
毛利率是解开净利润增长之谜的关键。据了解，远洋地产去年的毛利润为19.07亿元，较2006年上升75.2%，整体毛利率由2006年的29.4%，增加至33.2%。
年报指出，毛利润的上升主要受惠于单位销售成本增长低于销售价格增长。
“毛利润的增长在于远洋地产对建筑和土地成本的控制。”田世欣分析指出，“此外，更重要的是，在销售面积增长的同时，远洋地产项目的平均售价提高了2.7%。”
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